FINANZIERUNGSLEXIKON

Annuitätendarlehen                                                                                                              

Langfristiges Darlehen, welches vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (der so genannten Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins- und Tilgungsanteil. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, wohingegen der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.                                                                                                                

Bauzeitzinsen                                                                                            

Bauzeitzinsen sind Zinsen die während der Bauzeit für den bereits ausgezahlten Teil des Darlehens anfallen. In der Regel werden sie bei Neubauprojekten, bei denen das Darlehen stufenweise je nach Baufortschritt ausgezahlt wird, veranschlagt.                                                                                        

Beleihungsauslauf                                                                                             

Verhältnis von Darlehensbetrag zu Beleihungswert. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Beleihungswert einer Immobilie, nicht auf den Kaufpreis. Beispiel: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro und hat damit einen Beleihungswert von 270.000 Euro (Sicherheitsabschlag 10 Prozent). Bei einem Darlehen in Höhe von 150.000 Euro beläuft sich der Beleihungsauslauf somit auf 56 Prozent.                                                                                         

Beleihungswert                                                                                             

Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren Verkauf jederzeit erzielt werden kann. (Beleihungswert = Verkehrswert minus eventuellem Sicherheitsabschlag).

Bereitstellungszinsen                                                                                            

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Je nach Kreditinstitut fallen diese nach 3,6 oder 12 Monaten an. Mit Zinsaufschlag kann die Laufzeit individuell verlängert werden.                                                                                            

Darlehensrate                                                                                              

Die Darlehensrate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: der Tilgungsrate und der Zinsleistung. Da die Zinsleistung parallel zum abnehmenden Schuldenberg kleiner wird (Zins berechnet sich auf die jeweils aktuelle Restschuld), könnte es sich für Darlehensnehmer lohnen, die Tilgungsrate nach einiger Zeit zu erhöhen - die Darlehensrate wird angepasst, wodurch Zinsen gespart werden können.                                                                                            

Effektivzins                                                                                             

Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren fließen jedoch u.a. nicht in die Berechnung ein. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich verschiedener Angebote. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.

Eigenkapital                                                                                              

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.                                                                                            

Endfällige Tilgung                                                                                              

Der Kredit wird nicht in monatlichen Raten, sondern am Ende der Laufzeit mit einer Summe zurückgezahlt. Während der Laufzeit werden die Tilgungsraten stattdessen in andere Anlagen investiert (z. B. Lebensversicherung, Rentenversicherung, Bausparvertrag). Diese Form der Tilgung eignet sich für Personen, die eine Immobilie zur Fremdnutzung angemeldet haben und daher Steuerbegünstigungen in Anspruch nehmen können.

Festdarlehen (tilgungsfreies Darlehen)

Langfristiges Darlehen, das am Ende der Zinsbindung in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Zinsbindung sind nur die Zinsen zu entrichten. Für die Tilgung des Darlehens werden häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds bespart.                                                                                            

Flex-Darlehen (variables Darlehen)                                                                                   

Beim Flex-Darlehen ist die Zinsbindung nicht für mehrere Jahre festgeschrieben, sondern wird in regelmäßigen Abständen an einen aktuellen Geldmarktzinssatz - zum Beispiel den Euribor angepasst. Diese Form des Darlehens lohnt sich, wenn der Kreditnehmer auf fallende Zinsen setzt oder hohe Flexibilität bei der Rückzahlung benötigt. Außerdem gibt es 100-prozentige Sondertilgungsmöglichkeiten ohne Vorfälligkeitsentschädigung.                           

Forderungsverkauf                                                                                             

Der Kreditgeber verkauft das Darlehen an eine andere Gesellschaft weiter, um sich so zu refinanzieren. Teilweise bieten Banken und Versicherungen eine Absicherung gegen Forderungsverkäufe an (i.d.R. gegen Zinsaufschlag).       

Forward-Darlehen                                                                                              

Mit dem Forward-Darlehen können Kreditnehmer bis zu 60 Monate im Voraus die Konditionen für die Anschlussfinanzierung festschreiben. Das Zinsänderungsrisiko der Bank wird durch einen Forwardaufschlag eingepreist.                                                                                      

Grundbuchfalle                                                                                             

Wer ein Darlehen in mehreren Tranchen und mit unterschiedlichen Laufzeiten aufnimmt, muss bei Ablauf des Vertrags mit der kürzeren Zinsbindung unter Umständen bei einer neuen Bank schlechtere Konditionen für die Anschlussfinanzierung in Kauf nehmen. Denn da die „alte“ Bank mit dem noch laufenden Darlehen im Grundbuch an erster Stelle steht, hat die „neue“ Bank nur ein nachrangiges Recht auf die Immobilie als Besicherung. Dadurch erhöht sich das Risiko der Bank und der Kunde muss mit höheren Zinsen rechnen.                                                                                            

Grundschuldzins                                                                                              

Der Grundschuldzins wird zusammen mit der Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Während die Höhe der Grundschuld meist dem Darlehensbetrag entspricht, weicht der Grundschuldzins erheblich vom Darlehenszins ab. Damit möchte der Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung weitere Forderungen (ausstehende Zinszahlungen, Kosten für Zwangsversteigerung etc.) abdecken.

KfW-Darlehen

Die KfW-Bankengruppe unterstützt mit zinsgünstigen Krediten den privaten Wohnungsbau (im staatlichen Auftrag). Sie vergibt ihre Wohnungsbaukredite ausschließlich über durchleitende Kreditinstitute. Die KfW unterstützt zum Beispiel den Bau oder Kauf von selbst genutzten Häusern oder Eigentumswohnungen. Mit dem Programm Energieeffizient Bauen fördert die KfW beispielsweise umweltbewusste und langfristig energiesparende Bauvorhaben.

Kombi-Darlehen (1.Tranche Annuitätendarlehen, 2.Tranche variables Darlehen)

Kombination aus einem Annuitätendarlehen und einem variablen Darlehen. Für das Sondertilgungsrecht (variables Darlehen) muss der Kunde hier keinen extra Zinsaufschlag zahlen.

Liquiditätsreserve

Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, sollte trotzdem noch finanzielle Rücklagen haben, auf die im Notfall zurückgegriffen werden kann. Als Faustregel gilt: Mindestens fünf Netto-Monatsgehälter sind ideal.

Prolongation

Verlängerung eines bestehenden Darlehens beim gleichen Kreditgeber. Im Gegensatz zur Umschuldung/Anschlussfinanzierung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers (der Bank) findet nicht statt.

Sonderkündigungsrecht

Bei Darlehensverträgen, die mehr als zehn Jahre festgeschrieben sind, gibt es ein Sonderkündigungsrecht gem. § 489 BGB. Sind 10 Jahre seit der vollständigen Darlehensauszahlung vergangen, können Sie mit einer sechsmonatigen Frist kündigen.

Sondertilgung

Außerplanmäßige Möglichkeit der Schuldenreduzierung. Sondertilgungen können die Gesamtlaufzeit verkürzen oder die regelmäßigen Darlehensraten reduzieren. I.d.R. werden jährliche Sondertilgung getätigt. Nicht wahrgenommene Sondertilgungen können nicht kumuliert werden.

Tilgungssatz

Bei annuitätischen Darlehen wird in der Regel ein anfänglicher Tilgungssatz angegeben (da der Tilgungsanteil über die Laufzeit ansteigt). Der Tilgungssatz bestimmt, welche Zahlung regelmäßig zur Rückführung eines Darlehens geleistet werden muss. In der Regel wird der Tilgungssatz für ein Darlehen in Prozent pro Jahr angegeben, bezogen auf den Nennbetrag des Darlehens.

Tilgungswechsel

Änderung des vereinbarten Tilgungssatzes innerhalb der Vertragslaufzeit. Immer mehr Banken ermöglichen es ihren Kunden, während der Laufzeit des Kredits die Höhe des Tilgungssatzes zu verändern - beispielsweise wenn der Kreditnehmer monatlich eine höhere Summe zur Rückzahlung aufbringen kann, als ursprünglich geplant war. Meist ist der Tilgungswechsel innerhalb einer bestimmten Spanne möglich. Je nach Kreditgeber kann er auch mehrmals erfolgen - das sollte mit der Bank im Vorfeld geklärt werden.

Volltilger-Darlehen

Die Tilgung des Annuitätendarlehens wird bei Vertragsabschluss so berechnet, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung abbezahlt ist. Je kürzer die Laufzeit veranschlagt wird, umso höher fällt der monatliche Tilgungsanteil aus. Aufgrund der besseren Kalkulierbarkeit werden diese Darlehen von den Banken meist mit günstigen Zinssätzen begünstigt.